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同仁堂直销--各界大佬布局大健康养老产业

时间:2018-07-07 09:50     人气:434    

养老产业百花齐放 各路资本纷纷入局


养老地产的主要参与机构被分为三大类:一类是实力雄厚,经验丰富的房企,如万科、保利、复兴、绿地等;二是手握大量资金的保险机构:如国寿、康泰人寿、生命人寿等;三是寻求产业布局或收益项目的社会资本:如红杉、云峰、和谐等。


2018各 路玩家纷纷加大在养老地产的布局


【泰康人寿】2018年5月31日,泰康之家“皖园” 坐落安徽合肥,本项目计划投资20亿元以上,用地面积约120亩,建筑面积约16万平方米,将打造安徽地区第一座具有标杆示范异议的国际医养社区。


【保利地产】2018年5月29日,银福苑颐养中心正式启用,标志着嘉善的健康养老事业走进了新的发展历程,嘉善的长者们如今有一个值得托付的养老之所。银福苑是按照适老化标准设计打造的专业养老服务机构,总占地面积44.6亩,项目规划设计建筑面积约4.45万平方米,总投资2.3亿元,由五栋独立建筑组成,拥有适老化客房476间,设计床位800张。


【雅戈尔】2018年5月24日,雅戈尔全资子公司雅戈尔置业控股有限公司在浙江省国有建设用地使用权网上交易系统举办的挂牌出让活动中,以7509.64万元的价格竞得宁波市海曙区集士港镇CX06-05-02g地块的国有建设用地使用权。此宗土地性质为医疗卫生用地,出让占地约8.13万㎡,容积率0.8-1.8,出让年限50年,投资强度≥2.1万元/平方米,投资额不低于17亿元。


【中南建设】2017年3月与济宁市签署《济宁市中西医结合医院任城区老年护养院政府和社会资本合作PPP项目合同》,总投资规模达6.66亿元。

【中弘股份】2017年4月分别以4.96亿元和6.6亿元竞得北京平谷区夏各庄镇的两宗A61机构养老设施用地。

【同仁堂】2017年5月北京同仁堂(集团)有限责任公司发布成立同仁堂养老产业基金,设立10亿元产业基金,同时启动同仁堂北京健康养老项目,标志着百年老字号同仁堂健康养老全国战略正式实施。

【南京新百】2017年6月拟以受让股权及增资方式入股南京禾康智慧养老产业有限公司,交易总价1.22亿人民币获得其51%的股权,进一步加快在居家养老服务领域的扩展。

【绿地集团】与【复星星堡】2017年6月合作签约养老项目落户佛山张槎未来城;同年7月绿地香港与澳洲养老服务集团ProvectusCare达成合作协议。

【华润集团】2017年8月总价10.46亿拿下南宁良庆区首宗养老地块;同月与沈阳市铁西区政府正式签署合作协议打造沈阳市养老及健康产业示范区。

从营销噱头到产业布局

2000年—2010年:成为促销噱头的养老地产。

养老概念初步呈现,地产商们强调的是“销售”而非“服务”,“养老地产”成为传统地产项目中的一个营销噱头。在地产产品设计中,出现了部分针对老人的服务。但后期运营管理缺失,养老服务较差,模式不成熟。

2011年—2015年:政策推动养老地产发展。

养老地产模式逐渐成熟,地产商的产品形态逐步多元化。出现了医疗养老结合(典型如上实东滩瑞慈花园在社区中设置瑞金医院)、候鸟式旅游养老(典型如保利三亚海棠湾和太平保险集团的梧桐人家)、学院式养老(典型如绿城乌镇雅园)等多元化养老地产模式。但养老服务机构依旧存在服务能力不足的问题,养老服务人员缺乏,设施设备有待完善。

2016年至今:行业变革内生动力,企业抢占竞争制高点。

我国养老床位数从2005年的158万张迅速增长至2016年底的730万张;PPP养老项目投资额从2016年初的1227亿元迅速增长到2017年8月的近1900亿元。

预计养老床位缺口100万张以上


结合居民生活习惯与国情,早在2011年,民政部就在颁发的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》中提出9073养老规划,即90%的老人居家养老,7%的老年人社区养老,3%的老年人机构养老。 

但目前,国内养老机构的服务能力,距离9073养老规划所提出的目标,还存在一定差距。

根据《2017社会服务发展统计公报》显示,我国目前千人养老床位31.6张,低于十二五规划提出的每千名老年人口拥有的养老床位数 35-40张,这意味着现阶段距离规划目标至少存在100万张以上的床位差距。


存量市场的供给难以保证现有需求,而老龄化与消费观念的改变,又带来了需求增量。供需矛盾的日益突出,推动了养老地产的改革与发展。


未来,养老地产一定是平台化竞争


从需求的角度出发,养老场景可以被分为四类:家居养老、社区养老、机构养老、度假养老。


四类养老模式共同组成我国现有的养老服务体系,但受文化观念与收入水平的影响,目前,我国养老模式主要是以家庭养老为主。


根据养老场景的不同,可以将养老地产的模式分为五类:社区配套型老年公寓、全龄化社区、综合养老社区、医养结合社区、度假养生社区。

相比于传统地产项目回报方式的单一性与一次性,以服务为核心的养老地产,可以通过“服务”创造稳定、可观的利润,这也使得房企的收益方式可以变得多元化。


总的来说,养老地产的盈利模式可以被分为三种:出售模式、租赁或会员制模式、出售与租赁相结合的模式。

养老地产平台的综合竞争力

相比于传统地产项目,养老地产需配套足够的适老设施、提供高质量的养老服务、建设优质的居所环境。这些必要的设施与产品,无疑增加了项目开发的成本。

一般而言,养老设施的投资至少会为养老地产带来1000-3000元/平方米的成本增加。对于一个10万平方米的中型养老地产项目来说,会增加投资1-3亿元。


现阶段的养老地产项目,主要采用使用权转让与所有权出售的两种方式,实现资金回流:一方面,租赁方式回款需要长周期,无疑增添了开发主体的资金压力;另一方面,所有权出售的方式尽管能够给房企带来快速的资金回流,但限于现阶段老年人的消费理念,养老地产实际上很难依靠养老特色,提高商品房售价。


开发成本的提升与资金回流慢、溢价能力弱,挤压了房企利润空间,加剧了资金短缺的风险。所以相比于传统的房产项目,养老地产可谓是行走在盈亏的刀尖上,一旦出现差错,可能就会给带来巨大资金缺口,因此更需要精细化管理。


这意味着在建设初期,房企需要严格测算投入产出比,实现准确定价,把握利润空间。另一方面,还需要在后期服务过程中,进行严格的经营指标管理,建立准确的效率指标,找到价值平衡,实现风险的可控与利润的最大化。

目前,大多数涉足养老地产的企业都在讲平台、讲产业,这主要是因为养老地产以医养结合的多元化价值服务为核心。


“医疗服务”是养老地产的主要价值输出,“养老服务”是提高生活质量的主要载体,而这两种服务的实现,需要一系列元素的支撑。


相比于传统的房地产项目,养老地产是多种服务业态的综合体,因此养老地产的竞争实质上是平台的竞争。强大的平台综合竞争力,是养老地产企业建立护城河的关键。


同时,这也意味着不能整合优质服务资源的小地产商,实际上无法立足于养老地产产业。


未来,养老地产的竞争一定是平台的竞争,是资源整合能力的竞争,是企业综合实力的竞争,是产品服务一体化的竞争,是高门槛的竞争。

养老产业百花齐放 各路资本纷纷入局


养老地产的主要参与机构被分为三大类:一类是实力雄厚,经验丰富的房企,如万科、保利、复兴、绿地等;二是手握大量资金的保险机构:如国寿、康泰人寿、生命人寿等;三是寻求产业布局或收益项目的社会资本:如红杉、云峰、和谐等。


2018各 路玩家纷纷加大在养老地产的布局


【泰康人寿】2018年5月31日,泰康之家“皖园” 坐落安徽合肥,本项目计划投资20亿元以上,用地面积约120亩,建筑面积约16万平方米,将打造安徽地区第一座具有标杆示范异议的国际医养社区。


【保利地产】2018年5月29日,银福苑颐养中心正式启用,标志着嘉善的健康养老事业走进了新的发展历程,嘉善的长者们如今有一个值得托付的养老之所。银福苑是按照适老化标准设计打造的专业养老服务机构,总占地面积44.6亩,项目规划设计建筑面积约4.45万平方米,总投资2.3亿元,由五栋独立建筑组成,拥有适老化客房476间,设计床位800张。


【雅戈尔】2018年5月24日,雅戈尔全资子公司雅戈尔置业控股有限公司在浙江省国有建设用地使用权网上交易系统举办的挂牌出让活动中,以7509.64万元的价格竞得宁波市海曙区集士港镇CX06-05-02g地块的国有建设用地使用权。此宗土地性质为医疗卫生用地,出让占地约8.13万㎡,容积率0.8-1.8,出让年限50年,投资强度≥2.1万元/平方米,投资额不低于17亿元。


【中南建设】2017年3月与济宁市签署《济宁市中西医结合医院任城区老年护养院政府和社会资本合作PPP项目合同》,总投资规模达6.66亿元。

【中弘股份】2017年4月分别以4.96亿元和6.6亿元竞得北京平谷区夏各庄镇的两宗A61机构养老设施用地。

【同仁堂】2017年5月北京同仁堂(集团)有限责任公司发布成立同仁堂养老产业基金,设立10亿元产业基金,同时启动同仁堂北京健康养老项目,标志着百年老字号同仁堂健康养老全国战略正式实施。

【南京新百】2017年6月拟以受让股权及增资方式入股南京禾康智慧养老产业有限公司,交易总价1.22亿人民币获得其51%的股权,进一步加快在居家养老服务领域的扩展。

【绿地集团】与【复星星堡】2017年6月合作签约养老项目落户佛山张槎未来城;同年7月绿地香港与澳洲养老服务集团ProvectusCare达成合作协议。

【华润集团】2017年8月总价10.46亿拿下南宁良庆区首宗养老地块;同月与沈阳市铁西区政府正式签署合作协议打造沈阳市养老及健康产业示范区。

从营销噱头到产业布局

2000年—2010年:成为促销噱头的养老地产。

养老概念初步呈现,地产商们强调的是“销售”而非“服务”,“养老地产”成为传统地产项目中的一个营销噱头。在地产产品设计中,出现了部分针对老人的服务。但后期运营管理缺失,养老服务较差,模式不成熟。

2011年—2015年:政策推动养老地产发展。

养老地产模式逐渐成熟,地产商的产品形态逐步多元化。出现了医疗养老结合(典型如上实东滩瑞慈花园在社区中设置瑞金医院)、候鸟式旅游养老(典型如保利三亚海棠湾和太平保险集团的梧桐人家)、学院式养老(典型如绿城乌镇雅园)等多元化养老地产模式。但养老服务机构依旧存在服务能力不足的问题,养老服务人员缺乏,设施设备有待完善。

2016年至今:行业变革内生动力,企业抢占竞争制高点。

我国养老床位数从2005年的158万张迅速增长至2016年底的730万张;PPP养老项目投资额从2016年初的1227亿元迅速增长到2017年8月的近1900亿元。

预计养老床位缺口100万张以上


结合居民生活习惯与国情,早在2011年,民政部就在颁发的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》中提出9073养老规划,即90%的老人居家养老,7%的老年人社区养老,3%的老年人机构养老。 

但目前,国内养老机构的服务能力,距离9073养老规划所提出的目标,还存在一定差距。

根据《2017社会服务发展统计公报》显示,我国目前千人养老床位31.6张,低于十二五规划提出的每千名老年人口拥有的养老床位数 35-40张,这意味着现阶段距离规划目标至少存在100万张以上的床位差距。


存量市场的供给难以保证现有需求,而老龄化与消费观念的改变,又带来了需求增量。供需矛盾的日益突出,推动了养老地产的改革与发展。


未来,养老地产一定是平台化竞争


从需求的角度出发,养老场景可以被分为四类:家居养老、社区养老、机构养老、度假养老。


四类养老模式共同组成我国现有的养老服务体系,但受文化观念与收入水平的影响,目前,我国养老模式主要是以家庭养老为主。


根据养老场景的不同,可以将养老地产的模式分为五类:社区配套型老年公寓、全龄化社区、综合养老社区、医养结合社区、度假养生社区。

相比于传统地产项目回报方式的单一性与一次性,以服务为核心的养老地产,可以通过“服务”创造稳定、可观的利润,这也使得房企的收益方式可以变得多元化。


总的来说,养老地产的盈利模式可以被分为三种:出售模式、租赁或会员制模式、出售与租赁相结合的模式。

养老地产平台的综合竞争力

相比于传统地产项目,养老地产需配套足够的适老设施、提供高质量的养老服务、建设优质的居所环境。这些必要的设施与产品,无疑增加了项目开发的成本。

一般而言,养老设施的投资至少会为养老地产带来1000-3000元/平方米的成本增加。对于一个10万平方米的中型养老地产项目来说,会增加投资1-3亿元。


现阶段的养老地产项目,主要采用使用权转让与所有权出售的两种方式,实现资金回流:一方面,租赁方式回款需要长周期,无疑增添了开发主体的资金压力;另一方面,所有权出售的方式尽管能够给房企带来快速的资金回流,但限于现阶段老年人的消费理念,养老地产实际上很难依靠养老特色,提高商品房售价。


开发成本的提升与资金回流慢、溢价能力弱,挤压了房企利润空间,加剧了资金短缺的风险。所以相比于传统的房产项目,养老地产可谓是行走在盈亏的刀尖上,一旦出现差错,可能就会给带来巨大资金缺口,因此更需要精细化管理。


这意味着在建设初期,房企需要严格测算投入产出比,实现准确定价,把握利润空间。另一方面,还需要在后期服务过程中,进行严格的经营指标管理,建立准确的效率指标,找到价值平衡,实现风险的可控与利润的最大化。

目前,大多数涉足养老地产的企业都在讲平台、讲产业,这主要是因为养老地产以医养结合的多元化价值服务为核心。


“医疗服务”是养老地产的主要价值输出,“养老服务”是提高生活质量的主要载体,而这两种服务的实现,需要一系列元素的支撑。


相比于传统的房地产项目,养老地产是多种服务业态的综合体,因此养老地产的竞争实质上是平台的竞争。强大的平台综合竞争力,是养老地产企业建立护城河的关键。


同时,这也意味着不能整合优质服务资源的小地产商,实际上无法立足于养老地产产业。


未来,养老地产的竞争一定是平台的竞争,是资源整合能力的竞争,是企业综合实力的竞争,是产品服务一体化的竞争,是高门槛的竞争。


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